一、物業(yè)服務(wù)成本公布的背景

2003年11月，國家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，將物業(yè)服務(wù)收費定價規(guī)定為政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價兩種方式。2005年12月，北京市發(fā)改委、建委發(fā)布《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，規(guī)定除危改回遷小區(qū)和經(jīng)濟適用房小區(qū)在業(yè)主大會成立前的物業(yè)服務(wù)收費適用政府指導(dǎo)價外，商品住宅和非住宅項目均適用市場調(diào)節(jié)價，即由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費價格。

自新的收費政策實施以來，在政府主管部門和全社會的努力下，北京市物業(yè)管理行業(yè)的物業(yè)服務(wù)費定價機制正向著市場調(diào)節(jié)機制穩(wěn)步推進。物業(yè)服務(wù)價格最終實現(xiàn)市場調(diào)節(jié)，既符合市場經(jīng)濟發(fā)展的大方向，同時也符合黨中央“構(gòu)建和諧社會”的要求，更有利于業(yè)主維護其公共事務(wù)決策權(quán)益。

近幾年，隨著我國社會和經(jīng)濟的高速發(fā)展，涉及物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)日漸完善，業(yè)主維權(quán)意識尤其是對物業(yè)服務(wù)知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)的要求明顯增強。在實際工作中，越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，以物業(yè)服務(wù)合同的約定為依據(jù)，定期在其所服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示了項目物業(yè)服務(wù)費用收支情況，但是仍有部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公示或公示方式和內(nèi)容不夠規(guī)范，與此同時，業(yè)主也需要更多的了解關(guān)于物業(yè)服務(wù)成本的信息渠道。

二、解決途徑的探索

通過大量的調(diào)研，我們認為，公布物業(yè)服務(wù)成本不但為市場主體雙方協(xié)商定價提供參考，更可以增進彼此了解，進一步構(gòu)建雙方和諧互信關(guān)系。因此，公布物業(yè)服務(wù)成本可以作為解決以上問題的一種嘗試。

三、調(diào)研的方式

（一）關(guān)于成本項目

按照國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下9項：

    1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

    2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

    3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

    4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

    5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

    6、辦公費用；

    7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

    8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

    9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

    為保證物業(yè)服務(wù)成本的完整性，我們組織有關(guān)專家參照2007年9月，國家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的有關(guān)規(guī)定，將構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本的9項內(nèi)容進行了細化。如：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用按照具體工種進行了細化；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用按照具體設(shè)備進行了細化等。

    （二）關(guān)于成本數(shù)據(jù)的取得

    成本數(shù)據(jù)全部來自于市場抽樣。

    1、考慮城八區(qū)與近郊、遠郊區(qū)縣由于經(jīng)濟發(fā)展不同而導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)需求有較大的差異，首次成本數(shù)據(jù)試采集項目均來源于城區(qū)。

    2、考慮物業(yè)項目服務(wù)成本受物業(yè)規(guī)模、物業(yè)費用標準因素影響較大，因此首次樣本選擇按照物業(yè)規(guī)模分為5萬—10萬平米、10萬—20萬平米和20 萬平米以上三檔；服務(wù)費用標準分為1元/平米/月—2元/平米/月、2元/平米/月—3元/平米/月和3元/平米/月以上三檔，交叉組合后共分為9類（見表一）。